El IVA reducido del 10% se aplica a reformas de vivienda cuando se cumplen tres condiciones a la vez: el cliente es una persona física que usa la vivienda como residencia (no una empresa), la construcción tiene más de dos años, y el coste de los materiales aportados no supera el 40% de la base imponible total de la obra. Si falta una sola condición, se aplica el 21%. Los errores más caros suelen ser no comprobar la antigüedad de la vivienda y no vigilar el porcentaje de materiales en presupuestos con mucha instalación de fontanería, sanitarios o carpintería.
El 10% frente al 21% no es un detalle menor: en una reforma de 15.000€, la diferencia entre aplicar bien o mal el IVA reducido son 1.650€. Y sin embargo, es uno de los puntos donde más se generaliza — muchas empresas asumen "toda reforma de vivienda lleva el 10%", y eso simplemente no es así.
Los tres requisitos, sin generalizar
- El destinatario debe ser una persona física que utilice la vivienda para uso propio (o una comunidad de propietarios). Si el cliente es una empresa, un promotor, o la vivienda se destina a alquiler turístico o actividad profesional, no aplica el 10% aunque sea una vivienda residencial.
- La construcción debe tener más de dos años de antigüedad desde su finalización. Una vivienda de obra nueva o recién entregada no cumple este requisito, aunque el cliente sea un particular.
- El coste de los materiales aportados no puede superar el 40% de la base imponible total de la reforma. Este límite se calcula sobre el presupuesto completo, no partida por partida.
Error 1: no comprobar la antigüedad real de la vivienda
Es el error más simple y el más caro de corregir después. Si no pides confirmación de la fecha de finalización de la construcción (por ejemplo, a través de la referencia catastral o una declaración responsable del cliente), puedes aplicar el 10% a una vivienda que no cumple el requisito — y eso es un problema que aparece en una inspección, no al emitir la factura.
Error 2: calcular el 40% de materiales partida por partida, en vez de sobre el total
Es muy común pensar "esta partida de fontanería lleva mucho material, así que esta partida va al 21%". Pero la norma no funciona partida por partida: el límite del 40% se calcula sobre el coste total de materiales del presupuesto completo frente a la base imponible total de la obra. Una reforma integral con partidas de mano de obra intensiva (demolición, albañilería) puede compensar partidas con mucho material (sanitarios, grifería, carpintería) y quedar por debajo del 40% en conjunto.
Error 3: no diferenciar qué cuenta como "material aportado"
La Agencia Tributaria considera material aportado prácticamente todo lo que no sea exclusivamente mano de obra: cerámica, sanitarios, grifería, mobiliario de cocina, carpintería metálica o de madera, materiales de albañilería y pintura. Es un concepto más amplio de lo que muchos profesionales asumen, y subestimarlo es lo que hace que un presupuesto se pase del 40% sin que nadie se dé cuenta hasta que ya está facturado.
Cómo evitarlo en la práctica
La forma más segura es pedir al cliente que firme una declaración responsable confirmando el uso de la vivienda y su antigüedad antes de emitir la factura, y calcular el porcentaje de materiales sobre el presupuesto completo antes de decidir el tipo de IVA — no línea por línea, a ojo.
En Obrio, cada partida de un presupuesto lleva su propio tipo de IVA (10% o 21%), y el total se calcula automáticamente según lo que has marcado en cada línea — así el desglose queda documentado desde el presupuesto, no improvisado al facturar.
IVA correcto en cada partida, sin hacer la cuenta a mano
Presupuestos por capítulos con el tipo de IVA aplicado línea a línea.
Probar gratis¿El 10% se aplica también a locales comerciales?
No. El tipo reducido está pensado específicamente para viviendas de uso particular. Reformas de locales, oficinas o naves industriales llevan el 21% general.
¿Y si la reforma es parte vivienda y parte local (por ejemplo, un bajo comercial con vivienda encima)?
Hay que prorratear: solo la parte de la obra que corresponde estrictamente a la vivienda puede llevar el 10%, y conviene documentar bien ese reparto por si hay una revisión.
¿Qué pasa si aplico el 10% por error y no correspondía?
La Agencia Tributaria puede reclamar la diferencia de IVA no ingresada más los recargos e intereses correspondientes. Por eso conviene documentar siempre el cumplimiento de los tres requisitos antes de facturar, no después.
Fuentes
- Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido, art. 91.uno.2.10º
- IVA en reformas: 10% o 21% — Mapfre
- IVA reducido del 10% en rehabilitación y reforma de viviendas — Aisla